شاید کسی به شما گفته باشد که از فروش کوتاه خودداری کنید ، یا شاید شنیده باشید که آنها بسیار زیاد هستند!
مهم نیست که چه چیزی شنیده اید ، نکته اصلی این است: خرید یک خانه فروش کوتاه یک فرایند پیچیده است. در حقیقت ، فروش بسیار کمی در طی 30 روز به پایان می رسد. دانستن اینکه آیا این همه تلاش اضافی را دارد یا خیر ، به وضعیت خاص شما بستگی دارد.
قبل از پرش به خانه ای با قیمت "خیلی خوب برای درست بودن" ، باید درک کنید که روند فروش کوتاه چگونه کار می کند و برای اطلاعات بیشتر با نماینده املاک و مستغلات خود ارتباط برقرار می کند.
یک فروش کوتاه چیست؟
فروش کوتاه فروش املاک و مستغلات است که وام دهنده مایل است کمتر از مبلغی که هنوز در وام مسکن بدهکار است بپذیرد.
برای اینکه فروش یک فروش کوتاه در نظر گرفته شود ، این دو چیز باید درست باشد:
- صاحب خانه باید آنقدر از پرداخت هایی که نمی توانند دست به دست هم دهند ، عقب مانده باشد.
- بازار مسکن باید به حدی کاهش یافته باشد که خانه ارزش کمتر از مانده مانده وام را داشته باشد.
در بیشتر موارد ، وام دهنده (و صاحب خانه) برای جلوگیری از سلب حق اقامه دعوی ، یک روند فروش کوتاه را امتحان می کند.
برای کمک به شما در خرید خانه خود ، نمایندگان خبره پیدا کنید.
به طور کلی ، سوء تفاهم های زیادی در مورد فروش کوتاه وجود دارد. اما یک تصور غلط رایج این است که وام دهندگان فقط می خواهند از شر ملک خلاص شوند و به سرعت حرکت می کنند تا هرچه بیشتر پول را پس بگیرند.
در واقعیت ، وام دهنده وقت خود را برای بازیابی هرچه بیشتر از دست دادن خود می برد. این مورد است: فقط به این دلیل که یک ملک به عنوان فروش کوتاه ذکر شده است به این معنی نیست که وام دهنده مجبور است پیشنهاد شما را بپذیرد ، حتی اگر فروشنده آن را بپذیرد.
این همان چیزی است که روند فروش کوتاه را بسیار دشوار می کند.
فروش کوتاه در مقابل سلب حق اقامه دعوی
نه فروش کوتاه و نه سلب حق اقامه دعوی راهی آسان برای فروشندگانی است که می خواهند از طریق وام مسکن خود خلاص شوند.
فروش کوتاه
در یک فروش کوتاه ، صاحب خانه فروش خانه خود را آغاز می کند. برای اینکه یک فروش کوتاه انجام شود ، خانه باید کمتر از مبلغی که صاحبان خانه مدیون هستند ارزش داشته باشد ، و باید در پرداخت وام های خود چنان عقب بمانند که فکر نمی کنند بتوانند دست به دست هم دهند.
خریداران بالقوه در طی مراحل فروش کوتاه با فروشندگان خانه سر و کار خواهند داشت ، اما تمام جزئیات پیرامون این روند باید توسط وام دهنده بررسی و تأیید شود. فروش کوتاه نمی تواند اتفاق بیفتد مگر اینکه وام دهنده آن را تأیید کند.
از آنجا که همه چیز به وام دهنده بستگی دارد ، روند فروش کوتاه می تواند طولانی و غیرقابل پیش بینی باشد - حتی اگر صاحب خانه و خریدار بالقوه با شرایط توافق کنند.
سلب حق اقامه دعوی
از سوی دیگر، در شرایط سلب مالکیت، پس از ناتوانی خریدار در پرداخت، بانک مالکیت خانه را در اختیار می گیرد. این فرآیند توسط وام دهنده آغاز می شود. وام دهنده فروش خانه را مجبور می کند تا سعی کند تا حد امکان نزدیک به مبلغ اصلی وام را بازیابی کند.
اکثر خانه‌های سلب‌شده قبلاً رها شده‌اند، اما اگر صاحبان خانه هنوز در خانه زندگی می‌کنند، وام‌دهنده آنها را در طول فرآیند سلب مالکیت بیرون خواهد کرد. سپس وام دهنده سعی می کند ملک را از طریق مزایده یا از طریق یک عامل املاک بفروشد.
فرآیند سلب مالکیت معمولاً زمان کمتری نسبت به فروش کوتاه مدت دارد زیرا وام دهنده در تلاش است تا خانه را در سریع ترین زمان ممکن منحل کند.
که بهتر است؟
برای صاحبان خانه، فروش کوتاه مدت معمولاً به دو دلیل به سلب مالکیت ترجیح داده می شود. اولاً، یک فروش کوتاه اختیاری است (در حالی که سلب مالکیت اجباری است). ثانیاً، پس از سلب حق اقامه دعوی، اکثر مردم ملزم هستند که قبل از دریافت وام رهنی دیگر، هفت سال استاندارد صبر کنند (در حالی که یک فروش کوتاه ممکن است باعث شود حداقل دو سال منتظر بمانید).(1)
اکثر وام دهندگان یک فروش کوتاه مدت را به یک فرآیند سلب مالکیت ترجیح می دهند زیرا به آنها اجازه می دهد تا حد ممکن وام اصلی را بدون یک روند قانونی پرهزینه بازپس بگیرند. در واقع، در بیشتر موارد، صاحب خانه و وام دهنده تنها پس از تلاش برای فروش خانه از طریق یک فرآیند فروش کوتاه، اقدام به سلب مالکیت می کنند.
فروش کوتاه چگونه کار می کند؟
اگر می‌پرسید که مراحل استانداردی که معمولاً به عنوان بخشی از فرآیند فروش کوتاه اتفاق می‌افتند چیست، دیگر دنبال آن نباشید.
مرحله 1: صاحب خانه با وام دهنده خود و یک مشاور املاک در مورد احتمال فروش خانه خود از طریق فروش کوتاه صحبت می کند. در این مرحله، آنها ممکن است یک بسته فروش کوتاه را به وام دهنده خود ارسال کنند. آنها همچنین باید به وام دهنده خود ثابت کنند که برای مدت طولانی قادر به پرداخت وام مسکن خود نیستند و هیچ دارایی ندارند که به آنها اجازه دهد تا پرداخت ها را جبران کنند.
مرحله 2: صاحب خانه با یک مشاور املاک کار می کند تا ملک را فهرست کند. زمانی که خریدار علاقه مند شد، قرارداد فروش را برای خرید ملک منعقد می کنند. با این حال، این قرارداد منوط به تایید وام دهنده است و تا آن زمان نهایی نیست - حتی اگر فروشنده و خریدار هر دو در مورد شرایط توافق کنند.
مرحله 3: وام دهنده قرارداد را بررسی می کند و سپس می تواند به طرق مختلف پاسخ دهد. آنها می‌توانند اصلاً پاسخ ندهند، می‌توانند پیشنهاد را رد کنند، می‌توانند پیشنهاد را رد کنند، اما مشخص کنند که با چه شرایطی موافقت می‌کنند، یا فقط ممکن است پیشنهاد را تأیید کنند.
مرحله 4: هنگامی که پاسخ وام دهنده به خریدار بالقوه ارائه می شود ، قرارداد یا یکسان خواهد ماند یا خریدار تصمیم به دلجویی یا رد کردن شرایط وام دهنده می کند. بنابراین ، در این مرحله ، توپ در دادگاه خریدار است!
مرحله 5: در صورت تصویب قرارداد ، ملک فروش کوتاه بسته می شود و خانه به خریدار جدید منتقل می شود. وام دهنده تمام درآمد حاصل از فروش ملک را دریافت می کند و صاحب خانه اصلی را از وام وام مسکن خود آزاد می کند - حتی اگر مانده وام مسکن با درآمد حاصل از آن پرداخت نشده باشد.
نحوه خرید یک ملک فروش کوتاه
اگر قصد خرید یک ملک فروش کوتاه را دارید ، در اینجا نکاتی را باید در طول فرایند در نظر داشته باشید.
1. تحقیقات خود را انجام دهید.
قبل از قرار دادن یک پیشنهاد در یک ملک فروش کوتاه ، با نماینده املاک و مستغلات خود کار کنید تا کارهای تحقیقاتی روی این ملک انجام دهید. نماینده شما می تواند سوابق عمومی را بررسی کند تا ببیند صاحب خانه هنوز به وام مسکن بدهکار است. بین آن و خصوصیات قابل مقایسه در منطقه ، نماینده شما باید بتواند مشاوره خوبی در مورد پیشنهاد ارائه دهد.
2. درک کنید که وام دهنده عکس ها را صدا می کند.
ممکن است شما با فروشنده و نماینده آنها برای ارائه پیشنهاد کار کنید ، اما به خاطر داشته باشید که در نهایت ، وام دهنده در کنترل روند فروش کوتاه است.
3. همیشه یک بازرسی از خانه انجام دهید.
ممکن است شما وسوسه شوید که هنگام خرید یک فروش کوتاه برای سرعت بخشیدن به روند ، از بازرسی چشم پوشی کنید ، اما این یک اشتباه بزرگ خواهد بود. شما همیشه باید یک بازرس خانه حرفه ای را برای ارزیابی خانه استخدام کنید. خرید خانه بدون بازرسی مناسب می تواند فاجعه بار باشد.
4- شریک با یک نماینده املاک و مستغلات متخصص.
چه در حال فروش یا خرید در فرآیند فروش کوتاه باشید ، به یک نماینده املاک و مستغلات متخصص نیاز دارید که دارای تجربه خاص با املاک فروش کوتاه باشد.
از آنجا که فروش کوتاه بسیار پیچیده است ، شما به یک نماینده املاک و مستغلات نیاز دارید که بتوانید به آن اعتماد کنید تا شما را طی کند و به هر سؤالی که در طول مسیر دارید پاسخ دهید.
چرا وام دهندگان فروش کوتاه انجام می دهند
تنها دلیلی که یک وام دهنده می خواهد یک روند فروش کوتاه را طی کند - و بنابراین ، مبلغ بازپرداخت وام مسکن را که کمتر از تعادل بدهکار است بپذیرید - به این دلیل که آنها معتقدند این بهترین فرصت آنها برای جمع آوری هرچه بیشتر مانده وام وام است. واد
به همین دلیل ، وام دهنده در صورت:
- وام فعلی است. اگر صاحب خانه در حال پرداخت منظم باشد ، وام دهنده دلیلی ندارد که فکر کند نمی تواند آنها را ادامه دهد.(این یک فرد بدون مغز است!) معمولاً ، به صاحب خانه باید یک اخطار پیش فرض صادر شود تا وام دهنده حتی یک درخواست فروش کوتاه را در نظر بگیرد.
- صاحب خانه ورشکستگی را اعلام می کند. مذاکره در مورد فروش کوتاه یک فعالیت مجموعه محسوب می شود که در ورشکستگی مجاز نیست.
تنها فایده وام دهنده این است که فروش کوتاه مدت برای آنها سریعتر و ارزان تر از سلب حق اقامه دعوی است. هنگامی که مشخص شود سلب حق اقامه دعوی غیرقابل اجتناب خواهد بود ، یک وام دهنده احتمالاً درخواست فروش کوتاه را تصویب می کند.
چرا صاحبان خانه فروش کوتاهی انجام می دهند
اگر یک صاحب خانه در حال فروش کوتاه باشد ، اوضاع بد شده است. برای آنها ، فروش کوتاه به معنای از دست دادن خانه خود بدون سود است. به علاوه ، آنها همچنین باید استرس عاطفی متقاعد کردن وام دهنده را تحمل کنند تا به آنها اجازه دهند این کار را انجام دهند. فروش خانه از طریق فرآیند فروش کوتاه هرگز ایده آل نیست. تنها دلیلی که یک صاحب خانه می خواهد آن را انجام دهد ، جلوگیری از سلب مالکیت است.
در طول فرایند ، تمرکز صاحب خانه وام دهنده را متقاعد می کند که فروش کوتاه بهترین گزینه است. صاحب خانه باید:
- ثابت کنید که آنها قادر به ارائه وام مسکن نخواهند بود و هیچ دارایی ندارند - دستشویی ، پس انداز ، اتومبیل و غیره.
- تأیید کنید که ارزش بازار مسکن محلی به حدی کاهش یافته است که خانه به اندازه کافی برای پرداخت تعادل فعلی وام مسکن فروخته نمی شود.
- برای در نظر گرفتن فروش کوتاه ، به اکثر وام دهندگان قرارداد امضا شده با یک خریدار ارائه دهید.
- اطمینان حاصل کنید که توافق نامه فروش کوتاه شامل چشم پوشی از حق وام دهنده برای پیگیری صاحب خانه برای مانده مانده وام است.
برای اینکه یک فروش کوتاه انجام شود ، وام دهنده و صاحب خانه باید مایل به فروش خانه با ضرر باشند. صاحب خانه هیچ سود نخواهد داشت و وام دهنده در واقع برای فروش خانه با مبلغ کمتر از مبلغ بدهکار ، پول خود را از دست می دهد.
یک فروش کوتاه یک معامله انجام نیست. یک نماینده املاک و مستغلات که در فروش کوتاه تجربه کرده است کاملاً ضروری است.
3 موردی که باید قبل از خرید کوتاه در نظر بگیرید
پاسخی برش و خشک وجود ندارد که آیا شما باید یک خانه فروش کوتاه را خریداری کنید یا خیر. تصمیم گیری در مورد اینکه آیا یک ملک فروش کوتاه برای شما مناسب است به وضعیت خاص شما و جزئیات ملک بستگی دارد.
یک چیز مسلم است ، هرچند: اگر می خواهید یک ملک فروش کوتاه بخرید ، در بیشتر موارد شما باید برای یک فرآیند طولانی و پیچیده آماده شوید.
در اینجا سه مورد وجود دارد که باید قبل از ارسال پیشنهاد برای یک ملک فروش کوتاه بدانید:
1. جدول زمانی کند و غیرقابل پیش بینی خواهد بود.
از آنجا که وام دهنده مجبور است قرارداد فروش کوتاه را تصویب کند ، می تواند هفته ها یا ماه ها طول بکشد تا بدانید که آیا پیشنهاد شما حتی پذیرفته شده است یا خیر. هیچ راهی برای دانستن این روند دقیقاً چه مدت طول خواهد کشید زیرا این امر به طور کامل به وام دهنده و تمایل آنها برای فروش خانه با آن قیمت بستگی دارد.
2. احتمالاً مجبور خواهید بود خانه را به عنوان is خریداری کنید.
از آنجا که وام دهنده در صندلی راننده است ، بعید است که آنها موافقت کنند که هزینه های اضافی مانند هزینه های بسته شدن یا تعمیرات درخواست شده را بپردازند. ممکن است شما نتوانید تعمیرات را درخواست کنید ، اما همیشه باید یک بازرسی دریافت کنید تا دقیقاً بدانید که هنگام خرید خانه برای چه چیزی ثبت نام می کنید.
3. شما ممکن است چیزهای زیادی دریافت نکنید.
هنگامی که یک لیست فروش کوتاه به بازار برخورد می کند ، ممکن است کمتر از آنچه ارزش آن را دارد که خریداران را به آن جلب کند ، ذکر شود. اما این بدان معنی نیست که قیمتی است که برای آن می فروشد. در فرآیند فروش کوتاه ، وام دهنده به طور معمول قیمت را ارزیابی نمی کند تا یک قرارداد پیشنهادی و یک ارزیابی وجود داشته باشد - زیرا آنها می خواهند قیمتی را تا حد امکان به ارزش بازار بدست آورند.
یک فروشنده ممکن است آماده باشد تا پیشنهاد پایین تر از قیمت لیست را بپذیرد - شاید برای وضعیت بسته شدن ایده آل یا به دلیل داشتن یک جدول زمانی عجله. با این حال ، هدف وام دهنده این است که در یک فروش کوتاه هر چه ممکن پول کمی از دست بدهد. در حالی که ممکن است مواردی وجود داشته باشد که یک ملک فروش کوتاه واقعاً بسیار زیاد باشد ، همیشه درست نخواهد بود - پس مراقب باشید.
یک متخصص فروش کوتاه پیدا کنید!
قبل از اینکه خرید خانه کوتاه را در نظر بگیرید ، باید با یک نماینده املاک و مستغلات که در روند فروش کوتاه تجربه دارد صحبت کنید.
برای یافتن یک متخصص به کمک نیاز دارید؟برنامه ارائه دهنده محلی تأیید شده ما می تواند به شما در یافتن نمایندگان برتر املاک و مستغلات در منطقه خود کمک کند. در حالی که با آنها مصاحبه می کنید تا بهترین ها را برای شما پیدا کنید ، حتماً در مورد تجربه آنها با فروش کوتاه سؤال کنید. با نمایندگی مناسب املاک و مستغلات می توانید با اعتماد به نفس در فرایند فروش کوتاه حرکت کنید!
درباره نویسنده
راه حل های رمزی متعهد شده است تا به مردم کمک کند تا کنترل پول خود را به دست آورند ، ثروت ایجاد کنند ، مهارت های رهبری خود را رشد دهند و زندگی خود را از طریق توسعه شخصی از سال 1992 تقویت کنند. میلیون ها نفر از آنها از توصیه های مالی ما از طریق 22 کتاب (از جمله 12 پرفروش ملی) استفاده کرده اند. توسط رمزی پرس و همچنین دو نمایش رادیویی سندیکا و 10 پادکست که بیش از 17 میلیون شنونده هفتگی دارند. بیشتر بدانید.
